近日，長沙市中院對(duì)“湖南省長沙市開福區(qū)佳陽悅景馨都987戶業(yè)主與開發(fā)商地面停車位權(quán)屬”爭議，作出終審判決。210個(gè)規(guī)劃地面停車位的相關(guān)權(quán)益歸全體業(yè)主所有。

　　長沙市佳陽悅景馨都小區(qū)在2016年成立了業(yè)委會(huì)，2017年因與開發(fā)商旗下的物業(yè)公司沒有談攏續(xù)簽合同，原物業(yè)公司退出小區(qū)管理事宜。此后，開發(fā)商分別以地面停車位收益及歸屬問題起訴業(yè)委會(huì)。三年經(jīng)歷五次庭審，小區(qū)地面車位的所有權(quán)最終判定歸業(yè)主所有。

　　佳陽悅景馨都小區(qū)，位于長沙開福區(qū)，2007年，開發(fā)商長沙佳陽開發(fā)公司向業(yè)主們交房、辦理入住。目前，小區(qū)987戶業(yè)主，同時(shí)規(guī)劃了210個(gè)地面停車位。

　　業(yè)主張金玲介紹：我們是一個(gè)老舊小區(qū)，小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)之前，我們的物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，所以以前的這些公共收益，包括地面(停車位)和電梯廣告全部都?xì)w開發(fā)商所有。

　　2016年9月，小區(qū)召開了首屆業(yè)主大會(huì)，并成立了第一屆業(yè)委會(huì)，張金玲成為業(yè)委會(huì)主任。2017年6月，因新的物業(yè)合同談不攏，業(yè)主們與原小區(qū)物業(yè)長沙佳陽物業(yè)管理有限公司終止合作。

　　張金玲：只要有了業(yè)委會(huì)，前期的物業(yè)合同是自動(dòng)終止的，我們就還是要找開發(fā)商的公司再去簽一個(gè)合同，但是在合同中很多事項(xiàng)達(dá)不成一致的意見，開發(fā)商自己跟社區(qū)、街道、住建局直接提出，要退出我們的物業(yè)管理，要我們另行聘請(qǐng)物業(yè)公司，通知我們?nèi)齻€(gè)月以內(nèi)請(qǐng)到新的物業(yè)公司交接。

　　隨后，業(yè)委會(huì)與另一家物業(yè)管理有限公司——富佳物業(yè)公司簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同。但令大家沒想到的是，2017年10月，開發(fā)商佳陽開發(fā)公司向富佳物業(yè)公司出具工作聯(lián)系函，要求富佳物業(yè)公司按照每輛車60元/月、將2017年度8月-10月代收的210個(gè)地面規(guī)劃停車位的使用費(fèi)結(jié)算支付給佳陽開發(fā)公司，以后按月支付。

　　為確認(rèn)這210個(gè)地面規(guī)劃車位的收益權(quán)問題，開發(fā)商佳陽開發(fā)公司將小區(qū)業(yè)委會(huì)訴至開福區(qū)法院。

　　張金玲：很意外，因?yàn)槲覀儤I(yè)主包括我們業(yè)委會(huì)，都認(rèn)為地面(停車位)都是屬于業(yè)主的。因?yàn)槲覀冑I了這里的房子，應(yīng)該是它所有的權(quán)利都是隨著我們買房子變更到我們的名下的。2018年的6月17日，開福區(qū)法院是判我們業(yè)委會(huì)勝訴，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　開發(fā)商上訴到長沙中院后，長沙中院發(fā)回重審，在重審前夕，開發(fā)商撤訴。

　　本來小區(qū)業(yè)主以為這件事就此結(jié)束，2019年，開發(fā)商又以車位所有權(quán)問題將業(yè)委會(huì)訴至法庭。

　　張金玲：他這次起訴得不一樣了，不但是收益權(quán)，他是要車位的所有權(quán)，開福區(qū)法院在2019年12月份判決地面停車位所有權(quán)歸開發(fā)商所有，業(yè)委會(huì)敗訴。

　　一審法院認(rèn)為，就爭議地面車位的所有權(quán)，雙方在商品房買賣合同中明確約定，“未列入分?jǐn)偯娣e的部位和設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸出賣人所有。”

　　張金玲：我們買房子的時(shí)候，都簽過一份商品房買賣合同，合同中間有一個(gè)附件，本小區(qū)以下未列入分?jǐn)偯娣e的部位和設(shè)施設(shè)備其產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)歸出賣人所有，第一個(gè)是地下車庫;第二個(gè)就是室外地面停車位;第三個(gè)是會(huì)所;第四個(gè)是幼兒園;第五個(gè)是公共廁所，就是他起訴我們唯一的依據(jù)。2019年判我輸，我就在他的判的理由上面去找關(guān)鍵性的東西，去找我們的車位到底有沒有納入它的分?jǐn)偯娣e。

　　業(yè)委會(huì)從長沙市國土局調(diào)取了一份關(guān)鍵證據(jù)——長沙商品房國有土地使用權(quán)宗地面積按戶分?jǐn)傆?jì)算表。

　　張金玲：我們就核算一下，我們整個(gè)小區(qū)是41002平米，但是我們所有業(yè)主加起來有40461.86個(gè)平米，這一調(diào)出來就很明顯了，500多平方米沒有進(jìn)入我們(分?jǐn)偟?，不在我們小區(qū)的規(guī)劃車位上面，在我們小區(qū)的一個(gè)小角落上面，在那個(gè)位置根本就不是規(guī)劃停車位。2020年，接到判決書以后，我們3月份提起上訴到中級(jí)人民法院。于2020年6月1日開庭，9月19日，我接到中級(jí)人民法院的終審判決書，地面(車位)所有權(quán)是歸業(yè)主共同共有的，駁回開發(fā)商的所有請(qǐng)求，駁回一審判決。

　　小區(qū)停車位的所有權(quán)一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，佳陽悅景馨都的業(yè)主們經(jīng)歷多次訴訟，最終勝訴，是否具有普適性?北京國浩律師事務(wù)所律師楊琨認(rèn)為，還是需要根據(jù)各小區(qū)具體的情況來定，就佳陽悅景馨都小區(qū)來說，歸屬權(quán)的問題在法律上很明晰。

　　楊琨：我認(rèn)為目前的二審判決也是符合我們國家法律規(guī)定的。這個(gè)事例里邊反映出來的是《物權(quán)法》第74條第二款和第三款，只要是占用公共道路公共場地的車庫、車位就應(yīng)當(dāng)是屬于業(yè)主共有，除此之外，再有形成建筑物區(qū)分的專有部分的車位、車庫，當(dāng)事人是可以通過約定來確定它的權(quán)屬。本案當(dāng)中，因?yàn)闃I(yè)主調(diào)取了一個(gè)非常重要的證據(jù)，就是分?jǐn)偯娣e計(jì)算表，由此可以確定這些車位所占用的土地是分?jǐn)偟綐I(yè)主的每一戶的。那么由此也可以確定，這些車位它的占用土地應(yīng)當(dāng)是屬于公共的，適用的條款就應(yīng)當(dāng)是《物權(quán)法》的第74條，占用公共道路或者是其他公共場地的車庫、車位就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商是不擁有權(quán)益的。