前5月，全國房地產開發(fā)投資和銷售增速有所回落，但仍處于高位。專家表示，由于新冠肺炎疫情影響，去年同期相關數據呈現前低后高的走勢，導致今年投資和銷售累計增速逐月走低。值得注意的是，在融資環(huán)境收緊的背景下，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金結構有所變化。

　　投資增速放緩但仍處高位

　　1月~5月，全國房地產開發(fā)投資54318億元，同比增長18.3%，相比1月~4月投資增速21.6%，下滑3.3個百分點。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，開發(fā)投資累計同比增速自2月上升至高點38.3%后連續(xù)3月收窄，但增速水平仍維持在較高水平，房企投資信心仍存。

　　值得注意的是，由于新冠肺炎疫情，去年全國房地產開發(fā)投資在2月跌落谷底，隨著疫情得到有效控制，投資逐漸恢復正常水平，造成今年相關數據的同比基數不斷增大，同比增速出現逐步滑落的趨勢。與無疫情影響的2019年同期數據相比，今年1月~5月全國房地產開發(fā)投資增長17.9%，1月~4月則增長17.6%，增速穩(wěn)中有擴。

　　單月來看，今年5月開發(fā)投資額為14078億元，環(huán)比上漲11.2%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，半年業(yè)績壓力導致房企在5月加大投資力度，5月新開工面積為2.0444億平方米，環(huán)比增長15.2%。隨著集中供地的持續(xù)推進，新開工面積對開發(fā)投資的促進作用仍將持續(xù)。

　　竣工面積增速大于新開工面積增速。1月~5月，房屋竣工面積2.7583億平方米，同比增長16.4%;房屋新開工面積7.4349億平方米，同比增長6.9%。單月來看，5月房屋竣工面積為4847萬平方米，環(huán)比增長34.12%，房屋新開工面積為2.044億平方米，環(huán)比增長15.23%。開源證券認為，集中供地、融資收緊、銷售增速回落等因素對房企開工形成一定壓制。東方證券認為，2021年為竣工大年，竣工對新開工存在一定擠出效應。隨著土地市場逐漸活躍，預計下半年新開工面積可能會再度小幅升高。

　　土地購置面積今年首次負增長。1月~5月，房企土地購置面積4396萬平方米，同比下降7.5%，1月~4月為同比增長4.8%;土地成交價款1931億元，同比下降20.5%，1月~4月為同比下降29.2%。

　　樓市需求依然旺盛

　　1月~5月，商品房銷售面積6.6383億平方米，同比增長36.3%;比2019年同期增長19.6%，兩年平均增長9.3%。商品房銷售額7.0534萬億元，增長52.4%;比2019年同期增長36.2%，兩年平均增長16.7%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年年初以來，全國商品房銷售面積同比增速連續(xù)三個月收窄，但銷售面積依舊處于高位，比無新冠肺炎疫情影響的2019年高19.6%，顯示當前樓市需求依然旺盛。銷售金額增長幅度高于銷售面積增長幅度，一方面是因為熱點城市房價上漲，另一方面是因為房企在熱點城市及都市圈的銷售比重增加。

　　從單月數據來看，5月商品房銷售面積1.6078億平方米，環(huán)比增長12.45%;商品房銷售額1.6925萬億元，環(huán)比增長11.12%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，5月市場依然保持較高活躍度，但是，不少城市出臺調控政策抑制房價過快上漲，導致5月全國商品房銷售額環(huán)比漲幅小于全國商品房銷售面積增幅。

　　據貝殼研究院統(tǒng)計，5月南京、北京、深圳、西安等13個城市發(fā)布15次房產調控政策。其中，多個城市年內多次調控，且為前期政策的升級，分別從限購、限售、公開搖號、捂盤惜售及人口落戶等角度出臺相關政策，潘浩認為，預計短期內調控升級仍將延續(xù)，這對商品房價格起到了較好的穩(wěn)定作用。

　　分地區(qū)來看，東部地區(qū)銷售表現亮眼。東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬平方米，同比增長42.5%;銷售額41511億元，增長61.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積18003萬平方米，增長41.3%;銷售額13760億元，增長55.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積17890萬平方米，增長24.9%;銷售額13497億元，增長31.0%。東北地區(qū)商品房銷售面積2106萬平方米，增長22.2%;銷售額1766億元，增長22.3%。

　　銷售回款占比持續(xù)提升

　　1月~5月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金8.138萬億元，同比增長29.9%;比2019年同期增長22.0%，兩年平均增長10.5%。其中，國內貸款1.0873萬億元，增長1.6%;利用外資25億元，下降26.5%;自籌資金2.2686萬億元，增長12.8%;定金及預收款3.1738萬億元，增長62.9%;個人按揭貸款1.34萬億元，增長32.0%。

　　潘浩認為，低基數導致房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅處于高位。但需要注意的是，2020年下半年以來房地產金融環(huán)境持續(xù)收緊，各項到位資金盡管保持同比增長，但增速持續(xù)下降。銷售回款占比持續(xù)提升，為房企到位資金的主要來源。國家統(tǒng)計局數據顯示，定金及預收款在房地產開發(fā)企業(yè)到位資金的占比由1月~3月的37.41%上升至1月~5月的39%。

　　李宇嘉認為，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速繼續(xù)保持在高位，但結構發(fā)生了很大變化。由于信貸緊縮，國內貸款、個人按揭貸款增速明顯收窄。

　　單月數據來看，5月房企到位資金1.7838萬億元，環(huán)比增長10.95%。其中，國內貸款1830億元，環(huán)比增長0.49%;個人按揭貸款2662億元，環(huán)比下降8.05%。

　　方正證券認為，房企到位資金增速面臨持續(xù)下滑壓力。3月下旬以來，信貸持續(xù)收緊，房貸利率持續(xù)上行，多地嚴審購房首付資金來源，且合理控制房貸占比，房貸審批時間拉長，預計個人按揭貸款的增速將持續(xù)收窄。