11月10日，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司(股票簡稱：京城佳業(yè)，股票代碼：02210.HK)于香港交易所正式掛牌交易，成為北京市首家市屬上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司全球發(fā)售3666.72萬股股份，其中香港發(fā)售股份366.72萬股，國際發(fā)售股份3300萬股，另有15%超額配股權(quán);每股發(fā)售價8.28港元，每手400股;公司今日開盤報8.28港元，截至發(fā)稿最新市值11.51億，市盈率(TTM)16.87。

　　01深耕京津冀地區(qū)，雙輪驅(qū)動業(yè)績高質(zhì)量增長

　　北京京城佳業(yè)是一家立足首都的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營商，具備超過30年的運(yùn)營歷史，常年為首都企事業(yè)單位、公共機(jī)構(gòu)和居民提供多元化物業(yè)管理服務(wù)，是最先走進(jìn)北京胡同物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)提供商，承擔(dān)了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場上具有影響力項目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。截至2021年5月31日，北京京城佳業(yè)共有在管物業(yè)項目183個，包括121個住宅項目、29個商業(yè)項目和26個公共及其他項目以及7個胡同項目，總簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3232.6萬平方米和3053.8萬平方米，合約面積/在管面積為1.06，為未來業(yè)績增長提供了規(guī)模保障。

圖1：京城佳業(yè)在管、簽約面積情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、聆訊后資料

　　深耕京津冀，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，輻射全國。截至2021年5月31日，京城佳業(yè)于京津冀地區(qū)的在管面積為2731.6萬平方米，占截至同日在管建筑面積的89.4%。公司依托首都區(qū)位優(yōu)勢，不斷提升管理密度，強(qiáng)化優(yōu)勢領(lǐng)域的市場形象和企業(yè)口碑，核心城市的規(guī)模優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固。此外，從物業(yè)管理服務(wù)收入來看，京津冀地區(qū)收入占比從2018年的94.3%降至截至2021年5月31日的92.6%，京城佳業(yè)在持續(xù)鞏固區(qū)域核心優(yōu)勢的大前提下，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化之勢。截至2021年5月31日，服務(wù)地區(qū)覆蓋范圍擴(kuò)展到中國九個省市，逐漸形成以北京為立足點，把握京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展機(jī)遇，輻射全國的服務(wù)版圖。

圖2：京城佳業(yè)京津冀地區(qū)在管面積及物業(yè)管理服務(wù)收入占比

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、聆訊后資料

　　股東資源優(yōu)勢助力穩(wěn)固基本盤。股東集團(tuán)的資源優(yōu)勢和品牌實力，為公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的支撐。截至2021年5月31日，公司來自北京城建集團(tuán)及其各自的合營企業(yè)或聯(lián)營公司的在管面積為18.3百萬平方米，同比增加4.73%，占總在管面積的59.80%。招股書顯示，北京城建集團(tuán)還有大量土地儲備及在建建筑面積，隨著公司進(jìn)一步滲透到北京城建集團(tuán)未開發(fā)的物業(yè)市場，預(yù)計未來在管建筑面積及市場份額將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，除依托北京城建集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)板塊，提供穩(wěn)定的物業(yè)管理項目外，公司將繼續(xù)依托北京城建集團(tuán)施工板塊強(qiáng)有力的規(guī)模優(yōu)勢，致力于打造中國施工現(xiàn)場物業(yè)化管理第一品牌——「京城E家」，搶占施工現(xiàn)場物業(yè)管理市場藍(lán)海，擴(kuò)大施工現(xiàn)場物業(yè)管理規(guī)模，形成支撐管理面積快速擴(kuò)張的新增長點。

圖4：京城佳業(yè)在管面積來源占比

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　　市場拓展凸顯核心競爭力。值得注意的是，除關(guān)聯(lián)股東的穩(wěn)定堅實保障外，京城佳業(yè)在不斷提升其市場開發(fā)實力，積極爭取第三方優(yōu)質(zhì)項目，市場外拓能力逐年增強(qiáng)。從數(shù)據(jù)來看，公司外拓第三方的在管面積占比從2018年的35.7%一路遞增到截至2021年5月31日的40.2%，而外拓第三方的收入占比則超八成，顯示出公司對關(guān)聯(lián)股東的依賴性逐步減低，市場外拓能力逐漸成為驅(qū)動規(guī)模高質(zhì)量增長的核心要素之一，市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)。

圖5：京城佳業(yè)收入來源分布情況

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　　02業(yè)績穩(wěn)健增長，多經(jīng)業(yè)務(wù)水平超行業(yè)均值

　　經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。招股書顯示，公司營收來源于三大業(yè)務(wù)線，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。三大業(yè)務(wù)線業(yè)績均實現(xiàn)不同程度的持續(xù)增長。總的營業(yè)收入由2018年的9.18億元增加18.8%至2020年的10.91億元，由截至2020年5月31日止五個月的4.24億元增加12.8%至截至2021年5月31日止五個月的4.79億元;而凈利潤由2018年的41.4百萬元增加66.2%至2020年的68.8百萬元，由截至2020年5月31日止五個月的36.9百萬元增加3.9%至截至2021年5月31日止五個月的38.4百萬元。

圖6：京城佳業(yè)營業(yè)收入及凈利潤情況

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　　增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼，遠(yuǎn)超行業(yè)均值。隨著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，增加基礎(chǔ)物管規(guī)模，長期來看很可能導(dǎo)致增收不增利，但增值服務(wù)可以有效提升企業(yè)盈利能力，更具備發(fā)展?jié)摿?，京城佳業(yè)在穩(wěn)固基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，大力挖掘增值服務(wù)的業(yè)務(wù)空間，效果顯著。從京城佳業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個月，社區(qū)增值服務(wù)產(chǎn)生的收入分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.07億元及1.17億元，分別占當(dāng)期總收入的26.5%、22.2%、22.5%、25.3%及24.3%，加上非業(yè)主增值服務(wù)等其他業(yè)務(wù)收入，公司總體多種經(jīng)營收入占比超30%，高于500強(qiáng)和百強(qiáng)企業(yè)均值，在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。

圖7：京城佳業(yè)與行業(yè)500強(qiáng)、百強(qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營收入占比情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　03多業(yè)態(tài)、多元化業(yè)務(wù)布局，打造特色品牌

　　不斷強(qiáng)化優(yōu)勢業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)創(chuàng)收能力突出。為最大限度提升公司業(yè)務(wù)版圖，京城佳業(yè)在原有業(yè)務(wù)模塊范圍內(nèi)進(jìn)行再深耕，依托公司現(xiàn)有主要業(yè)務(wù)優(yōu)勢進(jìn)行最大限度外拓擴(kuò)張，在持續(xù)服務(wù)住宅物業(yè)的同時，亦抓住非住宅物業(yè)發(fā)展的契機(jī)，加大對多元業(yè)態(tài)的拓展。聚焦高端住宅和商業(yè)物業(yè)大力拓展公共物業(yè)項目，在大型公建、文體設(shè)施、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)實現(xiàn)了新的發(fā)展。其中，商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)尤為突出，2020年，京城佳業(yè)商業(yè)物業(yè)管理面積占總在管面積的比例為4%，但卻貢獻(xiàn)了33.8%的收入，創(chuàng)收能力遠(yuǎn)超行業(yè)500強(qiáng)和百強(qiáng)均值水平。

圖8：2020年京城佳業(yè)與行業(yè)500強(qiáng)、百強(qiáng)企業(yè)不同業(yè)態(tài)管理面積占比情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　立足胡同街巷，探索鄉(xiāng)鎮(zhèn)式物業(yè)、擴(kuò)展城市服務(wù)版圖。除為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)提供服務(wù)外，依靠其國資背景和良好的企業(yè)信譽(yù)，圍繞胡同物業(yè)和城市更新改造持續(xù)完善服務(wù)業(yè)態(tài)布局，優(yōu)化商業(yè)模式。京城佳業(yè)是全國首批進(jìn)入北京城市副中心及雄安新區(qū)、首批建立胡同物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的首都國有物業(yè)管理公司，代表性在管項目如國家體育場(鳥巢)、國家石油天然氣管網(wǎng)集團(tuán)寫字樓及史家胡同等項目。截至2021年5月31日，公司在管的183個物業(yè)項目中，有7個合計6.4百萬平方米的胡同項目，已形成業(yè)務(wù)特色及優(yōu)勢壁壘。為確保公司持續(xù)發(fā)展，后續(xù)將依托現(xiàn)有優(yōu)勢，探索向新型街區(qū)物業(yè)服務(wù)模式，目前，公司正在跟蹤并試點運(yùn)行北太平莊街道的街區(qū)物業(yè)，力求以此為突破口，不斷探索新興市場，打開企業(yè)物業(yè)發(fā)展新局面。同時鑒于北京鄉(xiāng)鎮(zhèn)格局狀況，擬在街道、胡同基礎(chǔ)上，嘗試建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)為運(yùn)營大范圍的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)式物業(yè)”版圖，以點向面進(jìn)一步切入城市服務(wù)，實現(xiàn)公司整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)特色再升級。

圖9：2020年京城佳業(yè)與行業(yè)500強(qiáng)、百強(qiáng)企業(yè)不同業(yè)態(tài)物業(yè)費收入占比情況

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　　創(chuàng)新管理思路，開啟施工現(xiàn)場物業(yè)化服務(wù)管理新模式。一直以來，京城佳業(yè)不斷與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，積極探索物業(yè)管理新模式。京城佳業(yè)城承物業(yè)積極落實首都建筑業(yè)發(fā)展要求，按照施工現(xiàn)場生活區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化、智能化和美化的原則，為施工現(xiàn)場提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。施工現(xiàn)場物業(yè)化服務(wù)主要體現(xiàn)在提供箱式房租賃、辦公區(qū)、生活區(qū)秩序維護(hù)、環(huán)境保潔、會議、商超餐飲、綠植養(yǎng)護(hù)、生活設(shè)施租賃和工人居住管理等過程性服務(wù)保障。安定循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)項目是京城佳業(yè)城承物業(yè)第一個施工現(xiàn)場物業(yè)化服務(wù)項目，是華北地區(qū)規(guī)模最大的生活垃圾焚燒處理項目，北京市重點惠民工程，公司于2021年5月20日正式入場，這是公司初步試點“箱式房租賃+基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)”模式，邁出了施工現(xiàn)場物業(yè)化的第一步。針對該項目的特點，確定了“細(xì)致、專業(yè)、高效”的物業(yè)管理定位和“匠心、創(chuàng)新、共贏”的服務(wù)管理思路，以打造精品物業(yè)，鑄就行業(yè)標(biāo)桿為目標(biāo)，最終實現(xiàn)與業(yè)主的共享和共贏，公司施工現(xiàn)場物業(yè)化水平得到了市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和環(huán)衛(wèi)集團(tuán)、城建集團(tuán)及其土木工程總承包部的好評。

　　04智慧化賦能，提質(zhì)增效降本成果顯現(xiàn)

　　在國家大力支持智慧物業(yè)發(fā)展的大環(huán)境下，京城佳業(yè)緊隨市場數(shù)字化發(fā)展趨勢，積極實施信息技術(shù)升級來加強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。通過自主研發(fā)智慧營收管控系統(tǒng)、智慧巡視巡檢系統(tǒng)和智慧設(shè)備設(shè)施管理平臺并應(yīng)用于日常管理服務(wù)，構(gòu)建智慧管理駕駛艙及E生活服務(wù)平臺，提升服務(wù)質(zhì)量;接訴即辦服務(wù)系統(tǒng)高效處理業(yè)主各類訴求，提升客戶滿意度;引入機(jī)器人智能設(shè)備，使用智能技術(shù)提升設(shè)備運(yùn)維效率，實現(xiàn)系統(tǒng)自動監(jiān)控，提升管理效能;同時，自主開發(fā)的綜合智能管理系統(tǒng)，將面向業(yè)主及業(yè)務(wù)伙伴的服務(wù)平臺及與物業(yè)管理服務(wù)及智能辦公有關(guān)的內(nèi)部系統(tǒng)相結(jié)合，通過數(shù)字化、智能化信息系統(tǒng)的管理提高綜合管理效率，強(qiáng)化成本管控。在物業(yè)管理行業(yè)整體面臨勞動用工成本持續(xù)上升之際，京城佳業(yè)通過科技賦能，降本增效措施成果顯現(xiàn)，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年5月31日止五個月，公司人工成本占總收入的百分比持續(xù)下跌，分別為42.2%、39.7%、35.9%及37.2%，人力成本占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)水平。

圖10：京城佳業(yè)與行業(yè)500強(qiáng)、百強(qiáng)企業(yè)人力成本占比情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、聆訊后資料、中物研協(xié)

　　京城佳業(yè)立足首都核心區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮京津冀協(xié)同效應(yīng)，依托關(guān)聯(lián)股東的資源優(yōu)勢和品牌實力，加之不斷強(qiáng)化的市場外拓能力，為公司的穩(wěn)健發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ);隨著文創(chuàng)園區(qū)、歷史風(fēng)貌的保護(hù)特別是在北京受到日益重視，京城佳業(yè)多元化、多業(yè)態(tài)的全方位服務(wù)能力，將為其實現(xiàn)差異化發(fā)展、打造特色品牌提供高壁壘競爭優(yōu)勢，助力公司打造與眾不同的物業(yè)管理品牌，提升用戶體驗，為其贏得優(yōu)秀的用戶口碑，獲得額外的品牌溢價。此外，高品質(zhì)的增值服務(wù)持續(xù)豐富業(yè)務(wù)矩陣，完善服務(wù)體系，挖掘業(yè)務(wù)價值，優(yōu)化樹立品牌聲譽(yù)。未來公司將加大力度建設(shè)智慧物業(yè)，實施標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)一步強(qiáng)化科技賦能下的核心競爭力，上市后的市場表現(xiàn)值得期待。