商品房銷售額突破17萬(wàn)億元，商品房銷售面積突破17億平方米……國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的《2020年1~12月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》向外界展示了2020年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行情況。

　　專家認(rèn)為，雖遭遇疫情，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢(shì)而上，各項(xiàng)指標(biāo)保持穩(wěn)健，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回升。展望未來，房地產(chǎn)發(fā)展仍會(huì)保持穩(wěn)定基調(diào)，尤其是近日上海、深圳相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，顯示了主管部門“房住不炒”的決心。

　　也有專家表示，行業(yè)再次突破“雙17”概率較小，需要重點(diǎn)關(guān)注的是2020年地價(jià)上漲給未來房?jī)r(jià)帶來的上漲壓力、集中“竣工潮”來臨帶來的房企銷售壓力。

　　開發(fā)投資創(chuàng)新高

　　反彈增長(zhǎng)顯韌性

　　2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到141443億元，比上年增長(zhǎng)7%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資104446億元，增長(zhǎng)7.6%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　回顧歷年數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為15909億元，2010年達(dá)到48259億元。從2011年開始，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始加快，由當(dāng)年的61797億元增長(zhǎng)至2015年95979億元。2016年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資突破10萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到102581億元。

　　“開發(fā)投資數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的重要指標(biāo)，通過這些數(shù)據(jù)我們可以對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)基本判斷。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度走勢(shì)特點(diǎn)為“走出負(fù)區(qū)間、穩(wěn)中向好、增速適度”。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”的導(dǎo)向，也對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了較好的條件。預(yù)計(jì)2021年此指標(biāo)繼續(xù)趨穩(wěn)，依然可以處于5%至10%。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)7月正增長(zhǎng)，呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)，但仍未恢復(fù)至2019年增速水平。預(yù)計(jì)2021年開發(fā)投資增速將會(huì)延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)中向好。

　　分地區(qū)看，2020年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資74564億元，比上年增長(zhǎng)7.6%，增速比1月至11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資28802億元，增長(zhǎng)4.4%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資32654億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5423億元，增長(zhǎng)6.2%，增速持平。

　　由此可知，2020年?yáng)|部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額最多，西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最快。2020年以來，東部地區(qū)、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)率先恢復(fù)，土地市場(chǎng)表現(xiàn)也比較突出。2020年土地出讓金排名前十的城市中，有7個(gè)東部地區(qū)城市、2個(gè)西部地區(qū)城市、1個(gè)中部地區(qū)城市。其中東部地區(qū)的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈表現(xiàn)亮眼，比如2020年上海土地出讓金高達(dá)2941億元，位居全國(guó)第一；排在第二位的是杭州，其2020年的土地出讓金為2573億元。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，比11月提高0.21點(diǎn)。自7月突破100以來，該指標(biāo)持續(xù)回升。展望2021年，方正證券認(rèn)為，2020年年初受疫情影響全國(guó)房地產(chǎn)投資基數(shù)較低，因此預(yù)計(jì)2021年第一季度投資同比增速將較高，但后續(xù)由于受制于“三道紅線”融資新規(guī)和房貸集中度管理制度的出臺(tái)，投資增速將放緩，整體土地投資保持謹(jǐn)慎，企業(yè)投資表現(xiàn)將較大程度取決于資金面的情況，出現(xiàn)明顯分化。但是由于地方政府財(cái)政壓力較大，預(yù)計(jì)供地意愿會(huì)增強(qiáng)從而導(dǎo)致土地市場(chǎng)的熱度不一定會(huì)有大幅下滑。預(yù)計(jì)2021年全年投資呈現(xiàn)“前高后低”的趨勢(shì)，但增速將低于2020年，預(yù)測(cè)為4.6%至5.5%。

　　警惕地價(jià)上漲效應(yīng)

　　“竣工潮”或?qū)砼R

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額再創(chuàng)新高，它主要由哪方面的投資支撐呢?方正證券認(rèn)為，2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資主要是由建筑安裝投資來支撐的，尤其是8月融資新規(guī)后，建筑安裝投資的支撐對(duì)沖了土地投資的下滑，從而保持了整體投資的穩(wěn)定。2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積926759萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.7%，創(chuàng)歷史新高，使得整體投資具有較強(qiáng)的韌性。

　　在土地投資方面，土地成交價(jià)款雖然同比增長(zhǎng)，但是購(gòu)置面積有所下滑。2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25536萬(wàn)平方米，比上年下降1.1%，降幅比1月至11月收窄4.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款17269億元，增長(zhǎng)17.4%，增速比1月至11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　方正證券認(rèn)為，2020年受到疫情以及行業(yè)政策波動(dòng)影響，房地產(chǎn)投資在上半年逐漸修復(fù)，下半年逐步走高企穩(wěn)。2020年年初疫情影響之下，土地投資全面停滯，隨著疫情控制、銷售修復(fù)顯著，二季度成為房企拿地“窗口期”，房企紛紛加大投資力度。但6月之后，整體拿地力度有所放緩。8月末“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)，再次對(duì)房企土地投資意愿和新開工意愿產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款計(jì)算可得，2020年全國(guó)土地均價(jià)為每平方米6763元，同比漲幅為18.7%，地價(jià)漲幅較大。后續(xù)需要積極穩(wěn)地價(jià)，尤其是需要出臺(tái)各類限價(jià)政策。地價(jià)上漲也可能會(huì)對(duì)2021年的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)房屋新開工面積224433萬(wàn)平方米，下降1.2%，降幅比1月至11月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)8.5%。其中，住宅新開工面積164329萬(wàn)平方米，下降1.9%。房屋竣工面積91218萬(wàn)平方米，下降4.9%，降幅比1月至11月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，上年為增長(zhǎng)2.6%。其中，住宅竣工面積65910萬(wàn)平方米，下降3.1%。

　　方正證券認(rèn)為，2020年房企新開工面積呈現(xiàn)“N”字型趨勢(shì)。疫情防控期間的停工導(dǎo)致房企在二季度加快項(xiàng)目新開工進(jìn)度，彌補(bǔ)疫情延后的施工計(jì)劃以及保障后續(xù)的新房供應(yīng)。同時(shí)多地下調(diào)了預(yù)售證的取證標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步使得3月至7月新開工增速逐月迅速提升。8月融資新規(guī)發(fā)布后，各大房企處于對(duì)政策的觀望態(tài)度，整體拿地新開工意愿短期內(nèi)有明顯回調(diào)。但外部融資收緊后，房企更加依賴于自身的銷售回款，促使房企進(jìn)一步搶開工、搶銷售，這也符合歷來房地產(chǎn)政策收緊后短期內(nèi)新開工提升的規(guī)律。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，新開工及竣工面積走勢(shì)保持同方向變化是市場(chǎng)健康的表現(xiàn)。自2017年起新開工面積與竣工面積走勢(shì)產(chǎn)生背離，這主要是受2016年年底房企融資渠道收緊影響，房企開始采用高周轉(zhuǎn)的方式增加現(xiàn)金流動(dòng)性，2019年竣工面積小幅增長(zhǎng)，但相對(duì)于較高的新開工面積而言，仍有較大差距。當(dāng)前竣工面積已經(jīng)達(dá)到近十年低位水平，在今年較高的開工面積拉動(dòng)下，預(yù)計(jì)明年竣工面積降速或?qū)⑹照?/p>

　　方正證券同樣認(rèn)為，近幾年來銷售面積與竣工面積存在較大差距，2020年施工規(guī)模也創(chuàng)下新高，竣工節(jié)點(diǎn)只是有所延遲，但集中竣工潮仍會(huì)到來，2021年仍將會(huì)是竣工大年。預(yù)計(jì)2021年新開工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，全年增速-5%。

　　銷售額突破17萬(wàn)億元

　　未來成交規(guī)?；蚧芈?/strong>

　　2020年1月至12月，商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比1月至11月提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，上年為下降0.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降8.7%。

　　陳霄表示，2020年12月商品房銷售面積同比增速較上月繼續(xù)擴(kuò)大，且全年累計(jì)同比增速好于上年同期水平，顯現(xiàn)年底翹尾行情。進(jìn)入年底沖刺期，房企加速推盤出新，促銷及優(yōu)惠力度加大，市場(chǎng)行情持續(xù)轉(zhuǎn)好。單月數(shù)據(jù)來看，12月商品房市場(chǎng)量升價(jià)跌行情持續(xù)，單月銷售面積25252萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2.5%，單月銷售價(jià)格為每平方米9759元，環(huán)比下跌1.1%，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。進(jìn)入年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加之房企在“三道紅線”的重壓之下，銷售回款壓力加大，紛紛采取以價(jià)換量的方式。

　　2020年商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%，增速比1月至11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降11.2%。

　　回顧歷史數(shù)據(jù)，2005年全國(guó)商品房銷售額僅為17576億元；2010年突破5萬(wàn)億元，達(dá)到52721億元；2016年突破10萬(wàn)億元，達(dá)到117672億元；2019年則突破15萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到159725億元。展望2021年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾表示，商品房銷售額再突破17萬(wàn)億元的概率不大，目前國(guó)家在大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是相對(duì)穩(wěn)定的一年。

　　分地區(qū)來看，2020年?yáng)|部地區(qū)商品房銷售面積71311萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.1%，增速比1月至11月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額95690億元，增長(zhǎng)14.1%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積49078萬(wàn)平方米，下降1.9%，降幅收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額35854億元，增長(zhǎng)1.0%，1月至11月為下降1.4%。西部地區(qū)商品房銷售面積48628萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.6%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額36257億元，增長(zhǎng)5.1%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。東北地區(qū)商品房銷售面積7069萬(wàn)平方米，下降5.8%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售額5812億元，下降1.5%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　方正證券認(rèn)為，2020年?yáng)|部地區(qū)市場(chǎng)保持較高熱度，盡管下半年調(diào)控政策加碼，但全年成交實(shí)現(xiàn)7.1%的正增長(zhǎng)(2019年增速為-1.5%)；中、西部地區(qū)市場(chǎng)受疫情影響顯著，市場(chǎng)明顯走弱。2020年不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，疫情加劇了區(qū)域間的分化，高能級(jí)城市熱度居高不下，多數(shù)低能級(jí)城市市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力。從房?jī)r(jià)角度來看，全年的銷售均價(jià)為每平方米9860元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速較2019年全年收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，尤其是9月以來房?jī)r(jià)持續(xù)回落，整體穩(wěn)房?jī)r(jià)的效果顯著。預(yù)計(jì)2021年整體成交規(guī)模將小幅回落，增速在-2.5%至-3.1%。不同區(qū)域、不同城市分化延續(xù)，一線和部分有潛力的二線市場(chǎng)銷售有望保持增勢(shì)，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重、基本面缺乏支撐的部分二線和多數(shù)三四線城市。

　　事實(shí)上，2021年以來上海、深圳等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯增加，為此兩座城市分別出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購(gòu)房資格審查和管理的通知》，升級(jí)樓市調(diào)控。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策出臺(tái)，有助于打擊各類違法違規(guī)行為，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　房企資金面顯著改善

　　“加速分化”是未來關(guān)鍵詞

　　2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，比上年增長(zhǎng)8.1%，增速比1月至11月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款26676億元，增長(zhǎng)5.7%；利用外資192億元，增長(zhǎng)9.3%；自籌資金63377億元，增長(zhǎng)9.0%；定金及預(yù)收款66547億元，增長(zhǎng)8.5%；個(gè)人按揭貸款29976億元，增長(zhǎng)9.9%。

　　海通證券認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速(8.1%)超過房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速(7%)，這表明行業(yè)資金狀況較前期有顯著改善。2020年下半年以來，房企到位資金持續(xù)為正，復(fù)蘇節(jié)奏加快。雖然有“三道紅線”約束，但整體流動(dòng)性偏寬松，部分城市預(yù)售政策也并未收緊。同時(shí)，房企土地購(gòu)置面積同比處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。以上因素造成資金面持續(xù)轉(zhuǎn)好。

 

　　潘浩認(rèn)為，2020年房企資金狀況持續(xù)改善，但從長(zhǎng)期來看，房企到位資金增速處于穩(wěn)定區(qū)間。2020年上半年為應(yīng)對(duì)疫情幫扶企業(yè)紓困，給予相對(duì)積極的寬松政策，使得房企融資情況短暫好轉(zhuǎn)，但隨著個(gè)別城市融資收緊、“三道紅線”以及年底央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款比例，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，目的都是限制銀行貸款過多流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也說明2021年房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)。

　　雖然包括貝殼研究院、方正證券在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為2021年房企融資監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，但是2021年1月房地產(chǎn)行業(yè)便出現(xiàn)了“發(fā)債潮”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月20日，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城等超過30家房企發(fā)行債券。對(duì)此，潘浩認(rèn)為，歷年首月均為房企債券融資的高峰，2019年至2020年兩年首月發(fā)債規(guī)模分別為1626億元與1721億元，其中2020年首月發(fā)債規(guī)模為全年峰值，因此2021年首月債市火熱符合傳統(tǒng)預(yù)期。其次，2021年房企融資新規(guī)與銀行金融機(jī)構(gòu)的集中度管理均處于過渡期中，金融監(jiān)管更趨嚴(yán)格，房企對(duì)金融環(huán)境預(yù)期緊張，故而將會(huì)加快新年發(fā)債節(jié)奏，搶跑債市。

　　方正證券認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的核心詞將會(huì)是“加速分化”，包括城市分化、房企分化、土地資源分化、利潤(rùn)率分化、估值分化等。2020年樓市在疫情的影響下短暫受挫后快速?gòu)?fù)蘇，整體商品房銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了2.6%的正增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)了2019年同比微跌的態(tài)勢(shì)，主要受益于疫情后信貸寬松和改善性需求的釋放。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，東部地區(qū)一枝獨(dú)秀，增速高達(dá)7.1%，其余地區(qū)的增速均有所放緩。高能級(jí)城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地將繼續(xù)成為房企關(guān)注重點(diǎn)。