更新是城市永恒的主題，是城市保持活力的來源。當前我國城鎮(zhèn)化率已超過60%，東部沿海部分發(fā)達地區(qū)的城鎮(zhèn)化率已超過70%。根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化進入相對成熟的中后期階段，城市建設(shè)發(fā)展正在從以外延擴張為主逐步轉(zhuǎn)向以內(nèi)涵提升為主、從大規(guī)模的增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量更新和增量調(diào)整并重的新階段。面對新階段新形勢，以更健康、更安全、更宜居為目標全面推進城市更新，是實現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的客觀要求。

　　《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，實施城市更新行動。這是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢的戰(zhàn)略高度，準確研判我國城市發(fā)展新形勢，對進一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至今后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了目標任務(wù)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽的署名文章《實施城市更新行動》，為進一步明確實施城市更新行動的重要意義、目標任務(wù)和工作要求指明了方向。

　　“制度、規(guī)劃、土地”三駕馬車激發(fā)新動能，引領(lǐng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展

　　《實施城市更新行動》指出，實施城市更新行動，總體目標是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質(zhì)量、人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。

　　堅持政府統(tǒng)籌引導(dǎo)，激活市場活力，充分發(fā)揮市場在資源配置方面的作用是一條有效的路徑。深圳市歷經(jīng)多年的探索與嘗試，充分遵循市場運作與公眾參與的原則，將理論結(jié)合實踐，走出了一條具有示范性的道路。另外典型的城市還有廣州，面對人民日益增長的現(xiàn)代化需求，政府有計劃、系統(tǒng)性地開展城市更新，以更“高質(zhì)量、高標準、高效率”的方式推進城市更新，讓城市自然有秩序生長，具備與時俱進的內(nèi)生力量。

　　實現(xiàn)這一總體目標，需要充分調(diào)度好“制度、規(guī)劃、土地”這三駕馬車，引領(lǐng)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

　　創(chuàng)新更新制度保障。從頂層設(shè)計到操作指引，建立一套具有連貫性、可執(zhí)行的更新制度體系。深圳市開展了城市更新立法工作，在堅持政府統(tǒng)籌的前提下，優(yōu)化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序，以市場化模式推進城市更新，并創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”制度，有效解決更新實施中“最后一公里”的現(xiàn)實困境，確保社會公共利益和城市發(fā)展長遠利益的實現(xiàn)，更好踐行共建共治共享的發(fā)展理念。

　　發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用。要高度重視規(guī)劃在城市更新發(fā)展中的引領(lǐng)作用，結(jié)合新一輪國土空間規(guī)劃的編制，強調(diào)城鄉(xiāng)共融，將城市更新與產(chǎn)業(yè)升級、鄉(xiāng)村振興、歷史保護等命題相互協(xié)調(diào)，多樣化手段促進存量低效用地再開發(fā)。廣州市在新一輪規(guī)劃中提出“老城市新活力、四個出新出彩”的整體目標，在確定城市發(fā)展底線的前提下，構(gòu)建通山達海的生態(tài)空間網(wǎng)絡(luò)，傳承歷史文脈，以“繡花”功夫活化歷史文化名城，打造“山清水秀、村美民富”的嶺南新田園，將城市更新納入國土空間規(guī)劃“一張圖”，系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性地實現(xiàn)精細化管理，推動價值空間的釋放，形成與綠色高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的美麗國土空間格局。

　　完善土地運作機制。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。進一步規(guī)范市場秩序，促進城市更新市場健康發(fā)展。

　　三個方面的發(fā)力還需解決的一個核心問題——“以人民為中心”。在充分保障公共利益、利害關(guān)系人合法權(quán)益的前提下，如何通過有效的制度與措施協(xié)調(diào)政府、企業(yè)及權(quán)利人三方的利益平衡，聆聽每一位“當事者”的發(fā)聲，建設(shè)有溫度的城市。只有落到“人”的需求當中，城市才可以煥發(fā)新的生命力，更新才得以可持續(xù)。

　　“片區(qū)統(tǒng)籌、城市設(shè)計”雙輪驅(qū)動，塑造城市新風貌

　　《實施城市更新行動》強調(diào)，強化歷史文化保護，塑造城市風貌。建立城市歷史文化保護與傳承體系，加大歷史文化名勝名城名鎮(zhèn)名村保護力度，修復(fù)山水城傳統(tǒng)格局，保護具有歷史文化價值的街區(qū)、建筑及其影響地段的傳統(tǒng)格局和風貌，推進歷史文化遺產(chǎn)活化利用，不拆除歷史建筑、不拆真遺存、不建假古董。全面開展城市設(shè)計工作，加強建筑設(shè)計管理，優(yōu)化城市空間和建筑布局，加強新建高層建筑管控，治理“貪大、媚洋、求怪”的建筑亂象，塑造城市時代特色風貌。

　　貝聿銘曾經(jīng)說過，“對于一個城市來說，最重要的不是建筑，而是規(guī)劃。”我認為，當前的建筑設(shè)計和建造過程需要一套銜接規(guī)劃和建筑之間的系統(tǒng)性及法定化指導(dǎo)體系，以“片區(qū)統(tǒng)籌、城市設(shè)計”雙輪驅(qū)動來塑造城市新風貌。

　　堅持片區(qū)統(tǒng)籌與連片改造進行城市更新的整體規(guī)劃。充分利用多元“政策工具箱”，發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，推進片區(qū)整體開發(fā)建設(shè)，提升城市功能和品質(zhì)。同時，注重“剛彈結(jié)合”，在剛性管控方面，嚴格落實規(guī)劃底線、技術(shù)規(guī)范等控制要求;在彈性優(yōu)化方面，開發(fā)主體可充分發(fā)揮主觀能動性，以實施為導(dǎo)向，對城市設(shè)計等內(nèi)容進行深化和延續(xù)。

　　加快城市設(shè)計的規(guī)范化與法定化，將城市設(shè)計引導(dǎo)落實到具體建設(shè)管理中的必要環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在很多城市開始引入總設(shè)計師制度，通過全過程的伴隨服務(wù)，應(yīng)對城市未來發(fā)展的不確定需求。城市的生長是需要時間做功的，需要在漫長的建設(shè)過程中搭建一座設(shè)計管控的“橋梁”，從而保證城市發(fā)展目標的實現(xiàn)，有效指導(dǎo)建筑設(shè)計層面的亂象。

　　踐行城市公共服務(wù)商使命，積極參與城市更新

　　企業(yè)的參與是城市更新中必不可少的力量。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是城市更新行動的中堅力量，是場上最活躍的“運動員”，應(yīng)該踐行城市公共服務(wù)商的社會與歷史使命，以城市運營的角色積極參與到城市更新中來。

　　這是一個以“城市更新+新基建”的雙輪驅(qū)動拉動內(nèi)需、加碼消費能力提高、提升城市發(fā)展和國家發(fā)展的歷史大機遇，同時也意味著存量市場超十萬億元級黃金大賽道啟航。但這一機遇要求參與者必須擁有“十項全能”，既要有參與建設(shè)的開發(fā)能力，還有要改善人民生活、提升城市功能品質(zhì)和提高社會發(fā)展水平的產(chǎn)業(yè)，更需要穿越城市更新長周期的資本運作能力。過去十年，房企處于土地增值紅利期，憑借銷售規(guī)模增長即可取勝，高舉高打、資金密集、快周轉(zhuǎn)的模型已不可行，必須轉(zhuǎn)變觀點，全面投入、融合情懷、與城市共生等才是時代發(fā)展的需要。

　　基于此，亟待解決的問題更加復(fù)雜多變，焦點最終匯聚于長周期帶來的不確定性，如城市更新政策的完整性、資金資本支持的穩(wěn)定性等。2020年，我國部分城市萌芽城市更新政策體系，這是一件好事，但大多居于綱領(lǐng)政策、指明方向，尚未落實到具體的實施細則。另外，在金融、產(chǎn)業(yè)、稅收等城市更新公共政策方面，也應(yīng)該積極貫徹國家關(guān)于城市更新的發(fā)展新精神，全面落實、全方位構(gòu)建新的政策制度體系，確保企業(yè)在參與更新的過程中有法可依、有跡可循、有策可撐。既開放又規(guī)范城市更新市場，讓房企在大時代中充分發(fā)揮能動性，與時代同脈搏、與城市共成長。