業(yè)主大會、業(yè)委會如何成立?業(yè)主大會要履行哪些職責(zé)?小區(qū)共有收益歸誰?主要用在哪里?業(yè)主如何有效投票?為進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主合法權(quán)益，近日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)全省實際，制定《江西省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)》(以下簡稱《規(guī)則》)，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆、日?；顒舆M行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會

　　什么是業(yè)主?《規(guī)則》明確，依法登記取得或者通過以下情形取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：(一)因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書或者征收決定等生效時;(二)因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時;(三)因合法建造房屋等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時。

　　基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

　　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)落實屬地管理責(zé)任，會同市、縣(區(qū))人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，建立健全黨建引領(lǐng)下的居(村)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制。

　　十名以上業(yè)主可聯(lián)名申請召開首次業(yè)主大會

　　《規(guī)則》要求，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的專有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向房屋所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。

　　建設(shè)單位未及時書面報告的，以及未成立業(yè)主大會的原有住宅項目，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面申請。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況指導(dǎo)和監(jiān)督居(村)民委員會主動發(fā)起成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。

　　劃分為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會的書面報告或者書面申請后十日內(nèi)，向所在地物業(yè)管理主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報告或者書面申請后六十日內(nèi)組織、協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并及時在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

　　籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

　　籌備組中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，并符合業(yè)主委員會成員候選人條件，由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者推薦時，應(yīng)當(dāng)說明進入籌備組中業(yè)主代表的姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、聯(lián)系方式、不動產(chǎn)登記信息等。街道、社區(qū)黨組織應(yīng)當(dāng)加強對籌備組中業(yè)主代表人選的審核把關(guān)。鼓勵自薦或者推薦中共黨代表、人大代表和政協(xié)委員身份的業(yè)主參加籌備組?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔(dān)任。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上。

　　可在線上表決平臺投票 票選信息留存五年以上

　　組建好業(yè)主大會后，有哪些職責(zé)需要履行?《規(guī)則》要求，業(yè)主大會有以下職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會會議表決可以采用集體討論、書面征求意見或者線上業(yè)主大會表決平臺進行。首次業(yè)主大會的表決票選項應(yīng)當(dāng)明確為同意、反對和棄權(quán)三項，業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定增加同意多數(shù)票意見的表決票選項。

　　業(yè)主大會會議采取書面方式表決的，投票箱應(yīng)當(dāng)放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少于三十日。開啟票箱和統(tǒng)票時，應(yīng)當(dāng)有各不少于二名的業(yè)主代表和居(村)民委員會代表參與現(xiàn)場監(jiān)督。

　　線上業(yè)主大會表決平臺應(yīng)當(dāng)滿足實名認(rèn)證的條件。通過線上業(yè)主大會表決平臺召開的業(yè)主大會的各類事項表決情況應(yīng)當(dāng)建立電子檔案管理，并向當(dāng)事人開通免費查閱服務(wù)。

　　業(yè)主大會會議采取記名投票方式進行表決，不得對未公示的議題進行表決。業(yè)主大會會議有多項議題，業(yè)主僅就部分議題進行投票表決，視為進行有效投票，納入該議題投票結(jié)果的計算。同一業(yè)主在投票期限內(nèi)只能行使一次投票權(quán)，投票后不得更改。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。

　　公告期內(nèi)無異議的，業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)，將表決情況報告以及業(yè)主的選票、表決票和書面委托書等資料移交至居(村)民委員會保管以備查詢，保管期限不少于五年。采用線上業(yè)主大會表決平臺的，業(yè)主投票信息保存應(yīng)當(dāng)不少于五年。

　　小區(qū)收益屬于業(yè)主共有優(yōu)先用于補充維修資金

　　小區(qū)共有部分所產(chǎn)生的收入，到底歸物業(yè)還是業(yè)主共有?《規(guī)則》也給出了答案。

　　《規(guī)則》提出，業(yè)主大會決定利用共有部分開展經(jīng)營活動的，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。

　　利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

　　業(yè)主共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。

　　物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)Ｓ胁糠置娣e占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主對共有部分收益收支情況提出書面異議的、業(yè)主大會決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托第三方機構(gòu)對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。

　　建設(shè)單位拒不協(xié)助成立業(yè)主大會將被記錄信用檔案

　　建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主、籌備組可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)將核實情況書面抄送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門，縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正;逾期未改正的，縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理，并記錄信用檔案。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違法活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責(zé)、任期、成員構(gòu)成、成員選舉或者終止辦法等由業(yè)主大會議事規(guī)則作出約定。(王紀(jì)洪 鄭周贇)