據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前房企展期均超過6個月，部分企業(yè)展期5年左右，甚至有些房企會出現(xiàn)二次展期。

　　隨著房地產(chǎn)利好政策不斷落地，11月以來，包括正榮、龍光等房企迎來了化債新突破。同時，中駿、旭輝等房企也表示，積極推進債務(wù)展期、重組。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示：“從重組方式來看，此次正榮債務(wù)重組主要是應(yīng)用交換要約、支付同意費、資產(chǎn)增信擔保及資產(chǎn)清償?shù)取＿@些是房企進行海外債債務(wù)重組常規(guī)的方式。預(yù)計年底將有更多房企嘗試用這些方式進行債務(wù)重組。”

　　應(yīng)用交換要約、債轉(zhuǎn)股等推進“化債”

　　進入11月，正榮地產(chǎn)迎來了境外整體債務(wù)管理方案過程中的一個重要里程碑。

　　11月1日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，其境外整體債務(wù)管理方案取得重大進展，公司與債權(quán)人特別小組成員訂立重組條款書。該債權(quán)人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%。

　　正榮地產(chǎn)公布了境外整體債務(wù)管理方案框架的要點：其一，向境外債權(quán)人提出將其境外債務(wù)及應(yīng)計但未付利息，置換為4個系列的新美元計價的優(yōu)先票據(jù)，期限為4至7年，自2024年1月1日的基準日起計算;其二，在重組生效日期，以現(xiàn)金向同意受重組支持協(xié)議條款約束的債權(quán)人支付0.15%的同意費用，并向其分配第一系列新票據(jù)中1億美元(如適用)的對應(yīng)比例份額;其三，以該集團的若干資產(chǎn)為新票據(jù)提供擔保;其四，將集團若干資產(chǎn)處置的部分所得款項凈額用于新票據(jù)的特定強制贖回或回購。

　　正榮地產(chǎn)表示，公司提出的不包括任何本金削減的境外整體債務(wù)管理方案建議，如果得到債權(quán)人接納及相關(guān)司法機關(guān)的批準，相信將為公司提供足夠的財務(wù)靈活性及充裕時間以穩(wěn)定業(yè)務(wù)，因此與獨立國際財務(wù)顧問估計的清算情景相比，為債權(quán)人提供了更佳的回收價值。

　　“從重組進程來看，本次債權(quán)人特別小組成員持有約占公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)及永續(xù)證券未償還本金總額的27.1%，一般要達到75%以上，還有相當比例的債權(quán)人要溝通協(xié)調(diào)。”劉水補充說。

　　據(jù)正榮地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，截至今年6月30日，該公司在境外的有息負債總額約為39億美元。包括本金總額約34億美元的美元及人民幣票據(jù)、總額2億美元的永續(xù)證券、由正榮地產(chǎn)擔保的總額為700萬美元的票據(jù)及總額約3億美元的其他擔保和非擔保銀行及其他金融債務(wù)。

　　11月2日，龍光集團在其發(fā)布境外整體債務(wù)管理方案進展公告中稱，有關(guān)磋商正在進行中。目前尚未就重組條款達成最終協(xié)議。但是，龍光集團表示，正在探索與重組有關(guān)的多種結(jié)構(gòu)，包括但不限于通過將若干金額的現(xiàn)有債務(wù)轉(zhuǎn)為公司股份，以實現(xiàn)去杠桿化，集團將繼續(xù)進行積極和具有建設(shè)性的對話，以盡快敲定重組方案的條款。

　　有媒體報道稱，龍光境外債目前已經(jīng)傳出一份擬定的重組方案，但該方案還并非最終方案，仍有調(diào)整的可能。在傳出的方案中，境外債務(wù)中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付;在債轉(zhuǎn)股的方案中，最多6億美元的債轉(zhuǎn)股，價格為3港元/股;對最多6億美元的債務(wù)進行債轉(zhuǎn)股，價格為4.25港元/股，同時會給予5年期的優(yōu)先票據(jù)，在第3年支付首筆攤銷款;給予8年期的優(yōu)先新票據(jù)，在第4年支付首筆攤銷款。

　　“龍光重組債務(wù)主要也是應(yīng)用債轉(zhuǎn)股、交換要約置換債務(wù)等方式，預(yù)計其不久后也會公告具體的方案。”劉水表示。

　　多家房企正在加快推進債務(wù)展期

　　出險房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調(diào)整，延長償還時間。債務(wù)展期的一般做法為境內(nèi)債券通過召開持有人會議的方式實現(xiàn)，境外債券通過交換要約的方式實現(xiàn)。

　　2023年已經(jīng)步入尾聲，部分房企正在加快推進債務(wù)展期。例如，中駿集團近日披露了化債進展，其于11月3日晚間發(fā)布《整體境外債務(wù)管理的最新情況》相關(guān)公告，委任海通國際證券有限公司為財務(wù)顧問，協(xié)助評估集團目前的資本結(jié)構(gòu)及流動資金，并探討舒緩目前流動資金問題的可行方案，務(wù)求盡快為債券所有持份者達致一個最佳結(jié)果。

　　目前，中駿集團控股旗下4只存續(xù)的境外美元優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)于10月5日上午9時起暫停交易，4只票據(jù)未償還本金為18億美元，公告表示，各項票據(jù)將繼續(xù)停牌。

　　旭輝集團也在積極推進債務(wù)延期。9月15日，旭輝集團發(fā)布公告稱，債券“21旭輝03”已獲2個自然月寬限期，但其展期方案目前尚未能通過。據(jù)悉，“21旭輝03”發(fā)行規(guī)模18.75億元，期限為2+2年，起息日為2021年9月14日，到期日為2025年9月14日。此前，“21旭輝03”展期方案投票已有過五次延期。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年至今，恒大、中國奧園、融創(chuàng)、龍光等多家企業(yè)提出債務(wù)展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業(yè)展期5年左右，甚至有些房企會出現(xiàn)二次展期情況;在利率設(shè)置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高;在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付;在增信措施上，部分債券提供實控人擔保、土地使用權(quán)抵押、項目股權(quán)質(zhì)押等補充增信措施。

　　劉水表示：“目前，海外債接近達成重組的有富力、融創(chuàng)、中國奧園等。富力是采用整體打包展期，完成了10筆美元債的整體展期，合計49.43億美元還款期限全部延長3-4年，涵蓋公司所有中長期境外美元債。融創(chuàng)債務(wù)重組采用了展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式，境外債務(wù)重組基本完成。中國奧園方面，持有奧園現(xiàn)有票據(jù)本金金額75.89%的債權(quán)人已正式簽署或同意重組支持協(xié)議，接近達成重組。”

　　從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均采取給予一定比例的現(xiàn)金償還疊加剩余債務(wù)展期的做法。從現(xiàn)金償付比例來看，境外債首期現(xiàn)金償還比例遠低于境內(nèi)債首期現(xiàn)金償還比例。而從現(xiàn)金償付形式來看，多數(shù)房企償付一定比例本金，少數(shù)房企僅支付全部利息或一部分利息。同時，部分房企也通過實物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進行償債。

　　“另外，債轉(zhuǎn)股作為另一種常見的債務(wù)違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權(quán)搭建的‘幸福精選平臺’和‘幸福優(yōu)選平臺’股權(quán)的方式，抵償債務(wù)金額。”劉水補充表示。