隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，房企出售股權(quán)以及項(xiàng)目的事件屢見不鮮，一方面是為緩解企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流，另一方面也有退出房地產(chǎn)賽道的原因。

　　雖然收并購的機(jī)會(huì)增多，但市場(chǎng)的熱情并不高，導(dǎo)致并購熱度下降。目前，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易數(shù)量以地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。那么，哪類房企在出售資產(chǎn)?誰又在接盤?為何成交難?

　　房企頻清資產(chǎn)換取現(xiàn)金流

　　11月8日，雅居樂在公告中透露，擬轉(zhuǎn)讓馬來西亞吉隆坡一個(gè)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，作價(jià)3.1億令吉(馬來西亞的法定貨幣)，為此預(yù)計(jì)錄得約3.71億令吉(人民幣約5.77億元)的虧損。該項(xiàng)目公司擁有吉隆坡的一宗住宅用地，面積約1.1萬平方米。因?yàn)榭紤]到馬來西亞房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及日益嚴(yán)峻的經(jīng)營環(huán)境，雅居樂認(rèn)為這筆買賣可為公司帶來即時(shí)現(xiàn)金流入，改善流動(dòng)資金，有助于滿足其他項(xiàng)目的營運(yùn)資金需求。

　　在5月份舉行的股東大會(huì)上，雅居樂高級(jí)副總裁潘智勇曾表示，今年雅居樂還有50億-60億元的資產(chǎn)處置及股權(quán)變現(xiàn)計(jì)劃，必要時(shí)會(huì)進(jìn)行變現(xiàn)，補(bǔ)充公司現(xiàn)金流。

　　11月13日，青島本地企業(yè)達(dá)翁集團(tuán)與寶龍集團(tuán)簽署了并購協(xié)議，接手寶龍集團(tuán)旗下的青島李滄寶龍廣場(chǎng)，總體量達(dá)到18萬平方米。據(jù)悉，此后，李滄寶龍廣場(chǎng)將更名為青島順和匯購物中心，達(dá)翁集團(tuán)計(jì)劃投入巨資對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全面升級(jí)改造。

　　而在11月6日，中駿集團(tuán)出售北京奧萊給中駿商管，代價(jià)為10.9億元。此舉是為中駿商管在物業(yè)管理行業(yè)低迷的情況下有意將其業(yè)務(wù)擴(kuò)展至經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，并為中駿商管股東帶來更強(qiáng)的盈利能力。

　　可以看到，房企出售資產(chǎn)的目的各有不同。其中，11月2日，魯商福瑞達(dá)醫(yī)藥發(fā)布公告稱，重大資產(chǎn)出售事項(xiàng)已按交易安排順利完成第二批次標(biāo)的資產(chǎn)交割。據(jù)悉，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)出售給山東城發(fā)集團(tuán)，總交易金額為59.07億元。此次交易完成后，該公司將置出從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全部資產(chǎn)及負(fù)債，不再從事房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)。至此，福瑞達(dá)徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、輕裝上陣。

　　此外，今天(11月15日)，有消息稱，世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂擬出售香港中環(huán)中心部分持有物業(yè)。此前，許榮茂就曾出售個(gè)人資產(chǎn)為公司回籠資金。

　　并購機(jī)會(huì)增多，熱度卻下降

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，融資難的問題更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)收并購也從以往企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)，轉(zhuǎn)向由資產(chǎn)出讓、資金回籠、業(yè)務(wù)剝離的需求驅(qū)動(dòng)。與此同時(shí)，收并購市場(chǎng)也由民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國資主導(dǎo)的局面。雖然行業(yè)收并購機(jī)會(huì)變多，但房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度卻有所回落

　　從10月份房地產(chǎn)并購情況來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年10月，房地產(chǎn)行業(yè)共披露34筆并購交易，比9月減少6筆。其中，16筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約84.2億元，環(huán)比減少63.6%，平均單筆交易規(guī)模5.3億元，環(huán)比減少31.7%。在披露并購交易數(shù)量及總體規(guī)模上，并購活動(dòng)有所減弱;同時(shí)，并購標(biāo)的以地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　比如，中國金茂以28.02億元出售金茂北京置業(yè)100%股權(quán)，主要涉及資產(chǎn)為金茂北京威斯汀大飯店，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)酒店整體出售，帶來的現(xiàn)金流將有助于優(yōu)化中國金茂整體財(cái)務(wù)狀況并提供運(yùn)營資金。此外，首開股份與香港皓年以6.9億元出售北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，首開股份持有61.5%股權(quán)對(duì)應(yīng)將取得轉(zhuǎn)讓價(jià)款4.24億元。此次交易主要涉及北京市朝陽區(qū)聯(lián)寶公寓項(xiàng)目，自持經(jīng)營多年以來租金收入漲幅不大，預(yù)估未來帶來的利潤和凈現(xiàn)金流有限、增值潛力較小，轉(zhuǎn)讓將有利于快速回籠資金，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況。

　　對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)并購熱度下降，克而瑞分析人士認(rèn)為，由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚存、目前市場(chǎng)信心和修復(fù)情況也遠(yuǎn)低于預(yù)期，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)整體的收并購熱度，相對(duì)前兩年已有一定回落。當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性不足，無論是國企、央企還是優(yōu)質(zhì)民企、金融機(jī)構(gòu)，安全性仍是經(jīng)營發(fā)展的首要考量?；谝?guī)模擴(kuò)張邏輯的收并購并不可取、企業(yè)對(duì)收并購的態(tài)度和資產(chǎn)選擇上也將更加謹(jǐn)慎。雖然在引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”的目標(biāo)下，收并購仍將是政策抓手之一。但是，大規(guī)模收并購熱潮難以再現(xiàn)，謹(jǐn)慎、理性將是市場(chǎng)中長期主基調(diào)。

　　事實(shí)上，房企的收并購的行情與融資環(huán)境息息相關(guān)。在嚴(yán)峻的融資形勢(shì)下，更多房企選擇出售地產(chǎn)項(xiàng)目或多元業(yè)務(wù)股權(quán)以獲得流動(dòng)資金。

　　值得一提的是，在10月底舉行的中央金融工作會(huì)議指出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

　　對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，當(dāng)前民營房企融資困難，支持民企融資難點(diǎn)在于把這些支持措施“落實(shí)”，制定出切實(shí)可操作性強(qiáng)的措施，金融機(jī)構(gòu)愿意且能夠落實(shí)一視同仁支持不同所有制企業(yè)合理融資。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示，此次中央金融工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度，表明政府將加快房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度建設(shè)，監(jiān)管內(nèi)容方面重點(diǎn)是預(yù)售資金的監(jiān)管、企業(yè)債務(wù)及流動(dòng)性的監(jiān)管等。