為緩解商業(yè)辦公項(xiàng)目的高庫(kù)存壓力，低線城市陸續(xù)對(duì)“商改住”放行了。

　　11月29日，貴港市發(fā)布《貴港市出讓商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房工作方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》)，透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業(yè)辦公項(xiàng)目，符合條件的可申請(qǐng)調(diào)整為普通商品住房。

　　“主要目的是盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，提高土地利用效率，給企業(yè)多一個(gè)選擇。”12月1日，貴港市自然資源局相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，根據(jù)摸查數(shù)據(jù)，貴港市存量的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存面積有40多萬(wàn)平方米，受疫情及經(jīng)濟(jì)下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業(yè)主表達(dá)過(guò)希望改變土地用途的訴求。”

　　據(jù)了解，此前，廣西壯族自治區(qū)的南寧、桂林、百色等城市已實(shí)行了“商改住”，南寧已有十多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成功變身為住宅產(chǎn)品。“廣西整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較靠后，只有大膽創(chuàng)新，才能激活市場(chǎng)活力。”上述人士如此認(rèn)為。

　　試行兩年 督促企業(yè)積極參與

　　貴港市位于廣西壯族自治區(qū)的東南部，下轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)，全市總?cè)丝?66.8萬(wàn)，因自古以來(lái)遍種荷花，花香四溢，而有著“荷城”之稱(chēng)。

　　《方案》的適用范圍雖只有港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)，但桂平市、平南縣可參照?qǐng)?zhí)行。

　　除了土地出讓時(shí)間的限制外，商業(yè)項(xiàng)目要申請(qǐng)調(diào)整土地用途還需滿足不少條件。包括已結(jié)清土地出讓金，項(xiàng)目(以棟為最小單位)未銷(xiāo)售，不位于國(guó)土空間規(guī)劃確定的核心商圈和區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)業(yè)集聚區(qū)范圍內(nèi)，不屬于特殊服務(wù)功能的商業(yè)項(xiàng)目(如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、生活農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公用設(shè)施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)，項(xiàng)目用地或建筑物無(wú)抵押或者雖已抵押，但取得抵押債權(quán)人書(shū)面同意申請(qǐng)變更的，項(xiàng)目用地或建筑物未被查封或者雖被查封，但作出查封決定的機(jī)關(guān)同意申請(qǐng)變更的。

　　《方案》提到，將商業(yè)辦公項(xiàng)目調(diào)整為普通商品住房開(kāi)發(fā)涉及改變土地用途的，土地使用年限仍從原起算之日起算，住宅用地出讓總年限不超過(guò)70年。如調(diào)整土地使用條件補(bǔ)繳土地出讓金的評(píng)估結(jié)果為正值，須按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金，如果為負(fù)值則不退還土地出讓金，調(diào)整后住宅用地的容積率不得超過(guò)3.1。

　　從土地使用權(quán)人提出調(diào)整申請(qǐng)到核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，共有9道流程，《方案》的試行期則為兩年。“商改住涉及多個(gè)部門(mén)，流程走完至少要大半年至一年時(shí)間。”貴港市自然資源局相關(guān)人士解釋?zhuān)O(shè)置兩年的期限，是為了調(diào)動(dòng)土地業(yè)主的積極性，督促他們盡快行動(dòng)。“也要看業(yè)主的意愿，暫時(shí)還沒(méi)有接到調(diào)整申請(qǐng)。”

　　庫(kù)存壓力大 待售面積增三成

　　往前追溯不難發(fā)現(xiàn)，《方案》其實(shí)是《關(guān)于印發(fā)貴港市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)的執(zhí)行細(xì)則。

　　《通知》發(fā)布于11月1日，其中提到優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定價(jià)、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、支持非住宅商品房規(guī)劃性質(zhì)變更等十項(xiàng)政策措施。

　　“全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)運(yùn)行面臨較大壓力。”這是貴港市統(tǒng)計(jì)局對(duì)貴港市前10月房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)的總結(jié)，也是《方案》出臺(tái)的市場(chǎng)背景。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，貴港全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降18.7%、商品房銷(xiāo)售面積同比下降17.5%，降幅均較前9月有所擴(kuò)大。據(jù)貴港市統(tǒng)計(jì)局分析，商品房銷(xiāo)售面積延續(xù)下降趨勢(shì)的主要原因有幾個(gè)，一是城鎮(zhèn)居民住宅擁有量較高，住房短缺問(wèn)題已基本解決，住房剛性及改善性需求降低;二是商品房待售存量仍比較高，商品房待售面積同比增長(zhǎng)36.8%;三是目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，導(dǎo)致人們對(duì)未來(lái)的不確定性增加，購(gòu)房者持觀望態(tài)度。

　　該局建議，貴港市要以盤(pán)活現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)目為主，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工、建設(shè)等環(huán)節(jié)跟蹤服務(wù)，及時(shí)了解并協(xié)調(diào)解決企業(yè)在項(xiàng)目資金、審批手續(xù)等存在的困難和問(wèn)題，還可放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，提高拿地和開(kāi)工積極性。

　　“商改住”是盤(pán)活存量的一種方式，參考了其他城市的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)后，貴港市認(rèn)為多一條路徑對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)均是利好。例如，南寧市早在2020年10月就開(kāi)始實(shí)行“商改住”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前該市已有10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目闖關(guān)成功。就在今年的11月15日，還有一個(gè)企業(yè)申請(qǐng)將約14.6萬(wàn)平方米的商業(yè)用房、酒店用房調(diào)整為普通商品住房。