3月5日，第十四屆全國人民代表大會第二次會議召開。新京報記者獲悉，全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會議主席朱征夫提出“取消商品房預(yù)售制度”的建議。

　　當(dāng)天，朱征夫在接受新京報記者采訪時表示，商品房預(yù)售制度較早出現(xiàn)于我國香港。中國內(nèi)地住房制度改革初期，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在資金短缺，商品房供應(yīng)量不足，于是借鑒中國香港房地產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗，在1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了商品房預(yù)售制的實施方案，這份方案的提出標(biāo)志著我國商品房預(yù)售制度正式形成。

　　朱征夫認(rèn)為，商品房預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進程中起到了一定的積極作用。但是，預(yù)售制度施行近30年來，其負(fù)面效應(yīng)日益凸顯。尤其是自2021年以來，數(shù)十家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機，接踵而至的是全國各地出現(xiàn)大量房地產(chǎn)項目停工的現(xiàn)象，各地政府不得不忙于“保交樓”;同時，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應(yīng)當(dāng)考慮取消商品房預(yù)售制度。

　　在朱征夫看來，商品房預(yù)售制度存在弊端。一是商品房預(yù)售買賣雙方風(fēng)險存在嚴(yán)重的不對等，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。二是在實踐中，預(yù)售資金往往未能按照規(guī)定進入銀行的監(jiān)管賬戶，或者雖進入監(jiān)管賬戶，但房地產(chǎn)企業(yè)用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預(yù)售資金，監(jiān)管賬戶形同虛設(shè)。三是助長房企高杠桿高風(fēng)險開發(fā)模式。我國商品房預(yù)售制度的規(guī)定相較于香港而言相當(dāng)寬松，很多企業(yè)或個人只要籌集小部分資金，后續(xù)通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預(yù)購房款等方式，虛構(gòu)資金寬裕假象，借此可不斷去滾動資金。一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險事件和預(yù)期不良等情況，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程爛尾項目擱置，不僅給地方政府帶來很大壓力，也給普通購房者造成了極高的風(fēng)險和嚴(yán)重的后果。此外，增加了政府管理成本，房地產(chǎn)的資金風(fēng)險最終會轉(zhuǎn)嫁給金融系統(tǒng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

　　對于取消商品房預(yù)售制度的影響，朱征夫指出，一方面，取消預(yù)售制度之后，購房者不僅不用承擔(dān)商品樓盤項目爛尾重大風(fēng)險，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險，而且由于購房者購買的商品樓盤看得見、摸得著，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。另一方面，催生優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。預(yù)售制度的取消迫使小開發(fā)商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優(yōu)質(zhì)，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術(shù)過硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成為市場競爭主力。此外，還能減輕政府監(jiān)管壓力，降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險。對于銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，銀行壞賬風(fēng)險降低。對于整個金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險的發(fā)生。