自2024年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式提出房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度以來，歷經(jīng)一年實踐探索，這一體系已成為推動城市更新與建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。作為保障建筑全生命周期安全的基礎(chǔ)性制度安排，三項制度不僅針對性解決了老舊建筑安全隱患突出、維修資金不足等痛點，更通過22個試點城市的創(chuàng)新實踐，構(gòu)建起“預防-處置-保障”的閉環(huán)管理機制。為深入解讀制度實施成效與未來方向，記者日前專訪了中建協(xié)認證中心董事長王海山，從政策落地、技術(shù)創(chuàng)新、試點攻堅等維度，梳理房屋體檢行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)。
 

 

　　三項制度 城市更新的“雙維度支撐”

　　“三項制度是特定歷史階段的關(guān)鍵舉措，背后是城市更新跨越20年、30年甚至50年的深層需求。”王海山開篇點明制度出臺的必要性。當前我國既有建筑面積總量已超1000億平方米，涵蓋住宅、公建、工業(yè)廠房等多元類型，且地域跨度覆蓋不同氣候帶，隨著建筑服役年限增長，結(jié)構(gòu)安全隱患、外墻脫落、燃氣泄漏等問題逐漸暴露，傳統(tǒng)“事后維修”的治理模式已難以適配。

　　從中央城市工作會議“建設(shè)韌性城市、安全城市”的要求來看，三項制度的價值集中在“雙維度”：

　　一方面是“保安全底線”。“近年來臺風、泥石流等自然災(zāi)害頻發(fā)，建筑事故的頻率、影響范圍都在上升，比如老建筑的滲漏裂縫、市政橋梁的結(jié)構(gòu)失穩(wěn)，這些都是民生安全的基礎(chǔ)保障。”王海山以深圳、廣州等地的體檢實踐為例，房屋體檢首先要排查這類直接威脅居住安全的問題，是城市運行的“安全閥”。

　　另一方面是“提品質(zhì)上限”。“城市更新不只是修修補補，更要滿足‘住得好’的需求。”他解釋，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)安全鑒定僅聚焦建筑承重，而房屋體檢還涵蓋使用功能——比如室內(nèi)甲醛、TVOC污染，老房子的隔聲差、串味問題，甚至影響睡眠的溫度、光照、噪聲控制。“這些都是居民日常感知強烈，但傳統(tǒng)鑒定覆蓋不到的，也是‘好房子’的核心標準。”

　　經(jīng)過一年試點，三項制度的協(xié)同效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。以上海為例，通過建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，實現(xiàn)了維修資金的統(tǒng)籌使用;廣州推行的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(IDI)，將體檢結(jié)果與保險費率掛鉤;天津濱海新區(qū)出臺全國首個房屋養(yǎng)老金管理辦法，探索土地出讓金按比例注入公共賬戶的長效機制，這些創(chuàng)新實踐為制度全國推廣提供了寶貴經(jīng)驗。

　　標準+技術(shù) 構(gòu)建可復制的實踐路徑

　　政策落地需依托清晰的標準與適配的技術(shù)，這也是中建協(xié)認證中心的核心發(fā)力點。2024年10月，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、應(yīng)急管理部、國家市場監(jiān)督管理總局等部委指導下，中國災(zāi)害防御協(xié)會建筑與工程防災(zāi)減災(zāi)分會正式成立，中建協(xié)認證中心作為秘書處單位，整合了清華大學土木水利學院、同濟大學防災(zāi)系、天津仁愛學院等科研與應(yīng)用力量，率先啟動《房屋體檢機構(gòu)的能力評價》標準制定。

　　“行業(yè)最關(guān)心的問題是‘房屋體檢和結(jié)構(gòu)鑒定有啥不同’。”王海山從兩個維度厘清差異：在檢測對象上，結(jié)構(gòu)鑒定僅聚焦安全，房屋體檢則覆蓋“安全+功能”;在實施場景上，結(jié)構(gòu)鑒定依賴專業(yè)檢測機構(gòu)、多為“問題后檢測”，房屋體檢需定期開展，覆蓋住宅、醫(yī)院、學校、工廠等多元場景——“就像人體體檢與?？瓶床〉膮^(qū)別，房屋體檢要做‘基礎(chǔ)篩查’，適配城市更新的大范圍需求。”

　　技術(shù)層面的突破則解決了“工具適配”難題。中心已迭代出第三代“便攜式房屋體檢工具箱”，可通過11項設(shè)備，檢測20余項核心指標，數(shù)據(jù)通過手機APP實時上傳至云端并自動生成房屋檔案;建科房屋體檢中心聯(lián)合國家市場監(jiān)督管理總局認證認可技術(shù)研究中心發(fā)布的房屋體檢AI一體機，更實現(xiàn)了“檢測-分析-報告”全流程數(shù)字化。“原來實驗室檢測室內(nèi)空氣要取樣、送樣、化驗，整個過程至少3天，現(xiàn)在按一個鍵就能實時出結(jié)果，單臺大模型一體機可支持上百人同時開展工作，成本也大幅度下降，完全能滿足大范圍篩查需求。”

　　各地試點中，技術(shù)創(chuàng)新成果顯著。寧波鄞州區(qū)將檢測指標從18項擴增至50余項，引入無人機航拍、紅外熱成像等技術(shù)，使檢測精度提升3倍;深圳羅湖區(qū)通過“保險+服務(wù)”模式，由保險公司組建專業(yè)巡查團隊，對隱患房屋開展月度全覆蓋巡查，將技術(shù)檢測與風險防控深度融合。

　　試點攻堅 破解“先體檢后更新“的現(xiàn)實難題

　　當前住建部2024年推進的22個城市更新試點、財政部支持的20個試點城市，均明確“先體檢、后更新，無體檢、不更新”原則，經(jīng)過一年實踐，逐步形成了可復制的解決方案。王海山結(jié)合與地方政府的合作經(jīng)驗，逐一剖析突破路徑：

　　標準統(tǒng)一難的破解之道在于“通用標準+場景細則”。“我們在某地級市打包城市更新項目時，涉及政府辦公樓、三甲醫(yī)院、中小學、工廠，不同建筑的體檢重點差異極大。”王海山表示，未來將通過制定《房屋體檢機構(gòu)能力評價》標準基礎(chǔ)框架，結(jié)合泰州《房屋定期體檢技術(shù)指南》等地方細則，推進“一類建筑一套標準”的精細化管理。后續(xù)計劃針對醫(yī)院ICU、高校生物實驗室等專項場景編制相關(guān)標準。

　　工具適配難通過“快速篩查+精準定位”模式解決。傳統(tǒng)檢測設(shè)備成本高、移動性差，無法覆蓋老舊小區(qū)、偏遠區(qū)域的體檢需求。“解決方案是先用便攜式工具箱做基礎(chǔ)檢測，發(fā)現(xiàn)疑似問題后，再由專業(yè)機構(gòu)用高精度設(shè)備深入排查，就像人體體檢先做血常規(guī)，再針對性做CT檢查。”這種模式已在廣東、江蘇的試點小區(qū)落地，效率較傳統(tǒng)方式提升3倍以上。

　　資金與認知難則依靠“多元投入+數(shù)據(jù)賦能”。更新資金需“政府+個人”共擔——政府負責電梯、停車場等公共部分，個人承擔家庭內(nèi)部改造，但居民認知不足制約推進。“我們在試點項目檢測時，用戶‘60%疾病與飲用水相關(guān)’的數(shù)據(jù)，結(jié)合44.4%水質(zhì)超標的體檢結(jié)果，顯著提升了居民改造意愿。”王海山補充，廣東地區(qū)住宅類體檢指導價約15元/平方米，公建類因系統(tǒng)差異價格略有調(diào)整。在資金機制上，海鹽縣由政府全額承擔保費，為1.03萬戶農(nóng)村住房投保;滄州探索用維修資金增值收益購買保險，形成可持續(xù)投入機制。

　　人才培育 打造“醫(yī)生+教練”型房屋體檢師

　　行業(yè)發(fā)展的核心是人才，房屋體檢師這一新興職業(yè)的培育，正成為破解“崗位缺口超50萬”的關(guān)鍵。“房屋體檢師要兼具‘醫(yī)生’和‘教練’的角色——既能用工具發(fā)現(xiàn)問題，又能結(jié)合材料技術(shù)給出改造方案。”王海山定義這一職業(yè)的核心能力。

　　為解決供需錯配，中心構(gòu)建了分層培養(yǎng)體系：基礎(chǔ)層面向建筑相關(guān)從業(yè)者開展40課時全科培訓，已與碧桂園服務(wù)、常州工學院等合作，碧桂園服務(wù)作為覆蓋全國約20%房屋面積的物業(yè)公司，明確“持證者擇優(yōu)錄用”政策;進階層依托實訓基地，開展房屋體檢AI一體機操作、混凝土裂縫檢測等專項培訓。

　　職業(yè)認同感顯著提升成為人才培育的意外收獲。“一位物業(yè)人員通過房屋體檢師培訓，幫業(yè)主解決了多年的墻體滲漏問題，現(xiàn)在業(yè)主見到他都熱情的打招呼。”王海山表示，這種職業(yè)榮譽感帶來的人才吸引力，比單純薪資激勵更可持續(xù)。

　　未來趨勢 從政策驅(qū)動到市場驅(qū)動的轉(zhuǎn)型

　　談及行業(yè)長遠發(fā)展，王海山指出，2040年我國近80%房屋將進入“老年期”，三項制度需從“政策驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“市場驅(qū)動”。經(jīng)過一年試點，這一轉(zhuǎn)型已初見端倪。

　　短期看，強制體檢正從試點走向普及。上海、廣州等地推動二手房交易強制提供體檢報告，如同汽車交易的保養(yǎng)記錄，讓買方清晰了解房屋狀況;寧波鄞州計劃三年內(nèi)實現(xiàn)城鎮(zhèn)老舊住宅體檢全覆蓋，建立終身電子檔案。這些舉措使房屋體檢從“可選項”變?yōu)?ldquo;必選項”。

　　長期將形成數(shù)字孿生+動態(tài)預警體系。“目前房屋體檢AI一體機已規(guī)劃云檔案功能，正與地方政府對接數(shù)據(jù)共享。”王海山透露，未來每棟建筑都將有“健康碼”，記錄歷次體檢結(jié)果、改造情況，通過傳感器實時監(jiān)測結(jié)構(gòu)安全、能耗數(shù)據(jù)，提前預警火災(zāi)、滲漏等風險。

　　在“雙碳”目標下，綠色融合成為新方向。“我們正推動某地級市百余個公共建筑的‘體檢+雙碳改造’打包，通過體檢摸清能耗底數(shù)，引入合同能源管理模式——改造后降低的電費由各方分成，同步加裝光伏設(shè)備。”這種模式既實現(xiàn)節(jié)能減碳，又解決資金問題，預計可使公共建筑能耗降低15%-25%。

　　“房屋體檢不僅是城市更新的‘入口’，更是建筑行業(yè)從‘重建設(shè)’向‘重運維’轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。”王海山最后表示，經(jīng)過一年實踐，三項制度已從政策文本轉(zhuǎn)化為城市實踐，未來將持續(xù)完善標準、創(chuàng)新技術(shù)、培育人才，讓房屋體檢成為保障居住安全、提升生活品質(zhì)的民生工程，為建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。（文/李欣冉）